亡くなった人の名義のままの土地は売却できる？手続きと注意点

亡くなった方の名義のままになっている土地を売却したい、でも手続きが複雑そうで不安…そんなお気持ちを抱えている方も多いのではないでしょうか。
相続登記の義務化に伴い、故人名義のままの土地を放置することのリスクも高まっています。
今回は、故人名義の土地売却に必要な相続登記について、手続きの流れや費用、注意点などを分かりやすくご紹介します。
売却方法についても、一般的な方法から特殊な土地の売却方法まで解説しますので、ぜひ最後までお読みください。
土地売却に関する不安を少しでも解消できるよう、努めてまいります。

2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。
これは、相続開始を知った日から3年以内に相続登記をしなければ、10万円以下の過料が科せられるというものです。
この義務化は、所有者不明土地問題の解消を目的としています。
所有者不明の土地は、災害時の対応や公共事業の妨げになるなど、社会問題となっています。
過去の相続についても遡及適用されるため、既に相続が完了している土地についても注意が必要です。

相続登記をせずに故人名義のまま土地を放置すると、様々なリスクが伴います。

1: 売却や活用ができない
土地を売却したり、有効活用したりするには、所有権を明確にする必要があります。
故人名義のままでは、売買契約を締結することができません。

2: 権利関係が複雑になる
相続が繰り返されると、相続人が増え、権利関係が複雑化します。
売却の際に、相続人全員の同意を得ることが困難になる可能性があります。

3: 土地を担保にできない
金融機関から融資を受ける際、土地を担保に提供する必要があります。
故人名義のままでは、担保として利用することができません。

相続登記の手続きは、大きく分けて以下のステップで行われます。

1: 相続人の確定
まず、亡くなった方の戸籍謄本などを取得し、法定相続人を確定します。

2: 相続財産の調査
亡くなった方の財産を全て調査します。
預貯金、有価証券、不動産など、プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれます。

3: 遺産分割協議
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、土地の相続方法を決定します。
協議内容は遺産分割協議書にまとめられます。

4: 相続税の申告・納付
相続財産が基礎控除を超える場合は、相続税の申告と納付が必要です。

5: 登記申請
必要書類を揃え、法務局に登記申請を行います。

相続登記に必要な書類は、戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書など多数あります。
これらの書類は、市区町村役場や法務局などで取得できます。
取得費用は、書類の種類や枚数によって異なります。

また、登記申請には登録免許税がかかります。
これは、固定資産税評価額の0.4％です。
司法書士に手続きを依頼する場合は、別途報酬が発生します。
 

故人名義の土地を売却するには、まず相続登記を行い、名義を相続人に変更する必要があります。
名義変更後、売却方法は大きく分けて2種類あります。

1: 仲介
不動産会社に売却を依頼する方法です。
多くの買い手候補にアプローチできるため、高値での売却が期待できますが、売却まで時間がかかる可能性があります。

2: 買取
不動産会社が直接土地を買い取る方法です。
迅速な売却が可能です。
ただし、仲介に比べて売却価格が低くなる可能性があります。

土地の種類によっては、売却方法を工夫する必要があります。

1: 共有持分
複数の相続人が共有している土地の場合、全員の同意を得る必要があります。
売却前に、相続人同士で話し合い、売却方法を決定する必要があります。

2: 借地
借地権のみを売却する場合、地主の承諾が必要となる場合があります。

3: 底地
底地権を売却する場合も、借地権者との調整が必要となる場合があります。

4: 再建築不可物件
建築基準法に抵触するなど、建物を建てられない土地の場合、売却価格が低くなる可能性があります。

土地の売却を検討する際は、不動産会社に相談することが重要です。

不動産会社は、土地の査定、売却活動、契約手続きなどをサポートしてくれます。

故人名義の土地を売却するには、相続登記による名義変更が不可欠です。
相続登記には、手続きの流れや必要な書類、費用など、複雑な点がいくつかあります。
相続登記をせずに土地を放置すると、売却や活用が困難になるだけでなく、権利関係が複雑化したり、将来的なトラブルになったりするリスクも高まります。
相続登記は、ご自身で行うことも、司法書士などの専門家に依頼することも可能です。
売却方法についても、土地の種類や状況に合わせて、仲介か買取かを検討する必要があります。
不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることで、スムーズな土地売却を実現しましょう。