用途地域がまたがる場合の建築基準法対応・解説

不動産売却において、用途地域は重要な要素となります。

特に、敷地の境界線が複数の用途地域にまたがるケースでは、建築基準法の規制が複雑になり、戸惑う方も多いのではないでしょうか。

 

今回は、用途地域がまたがる場合の建築基準法への対応について、条文解説と具体的な適用方法を交えながら解説します。

土地所有者の方にとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

この記事を通して、用途地域がまたがる敷地の扱いについて理解を深め、スムーズな建築計画を進めるための知識を得ていただければと思います。

建築基準法第91条では、敷地の過半数に属する用途地域の規制が、原則として敷地全体に適用されると定められています。

ただし、この規定は、建ぺい率、容積率、高さ制限など、一部の条項を除外しています。

 

具体的には、

法52条（容積率）

法53条（建ぺい率）

法54条～56条の2（高さ制限、斜線制限、日影規制）

法57条の2、

57条の3

法67条（防火地域・準防火地域）

 

などは、面積按分や部分適用など、別の計算方法が適用されます。

敷地の過半数が第一種低層住居専用地域に属する場合、建物の用途は第一種低層住居専用地域で許容されるものに限られますが、建ぺい率や容積率は、後述する面積按分によって算出されます。

各用途地域の面積比率に応じて、それぞれの建ぺい率・容積率を按分して計算します。

 

1:容積率の計算手順

・各用途地域の容積率を確定する

・前面道路幅員による容積率制限を確認する

・各用途地域の指定容積率と道路幅員による制限を比較し、低い方を採用する

・面積按分による加重平均を計算する

 

2:計算式

総容積率 = (A地域の容積率 × A地域の面積 / 全体面積) + (B地域の容積率 × B地域の面積 / 全体面積)

 

建ぺい率についても同様の方法で計算されます。

高さ制限に関する規定のうち、斜線制限、日影規制は、建築物の各部分に適用されます。

つまり、建築物の部分が属する用途地域ごとに、それぞれの制限を満たす必要があります。

例えば、

建物の部分が第一種低層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域にまたがる場合、

第一種低層住居専用地域に属する部分には第一種低層住居専用地域の斜線制限が、

第二種中高層住居専用地域に属する部分には第二種中高層住居専用地域の斜線制限が適用されます。

防火地域、準防火地域に関する規制は、建築物全体に適用されます。

敷地のいずれかの部分でも防火地域、準防火地域に該当する場合は、建築物全体がそれぞれの規制に従わなければなりません。

ただし、防火壁で区画された場合は、建築物の一部に異なる規制を適用できる場合があります。

区画された部分が位置する規制に則り、個々に応じた対策が必要です。

用途地域が複雑にまたがる場合や、条文の解釈に不明な点がある場合は、必ず最寄りの建築指導課などに確認することをお勧めします。

特に、高度地区や地区計画などの都市計画制度が絡む場合は、行政機関への事前相談が不可欠です。

複数の用途地域が重なり、どの用途地域を適用するかが不明確な場合は、敷地の面積を基準に判断します。

それぞれの用途地域に属する面積を算出し、最も面積の大きい用途地域を適用します。

ただし、建ぺい率や容積率については、面積按分計算が必要になります。

用途地域がまたがる敷地では、建築計画の段階で十分な調査と確認が必要です。

都市計画図を入手し、敷地の用途地域を正確に把握すること、そして、各規制の適用方法を理解することが重要です。

不明な点は、専門家や行政機関に相談し、適切な対応を講じるようにしましょう。

用途地域がまたがる敷地の建築計画は、複雑な法規制を理解し、適切に適用する必要があります。

専門家である建築士や不動産業者に相談することで、計画の円滑な進行と、法令違反のリスク軽減に繋がります。

用途地域がまたがる敷地の建築計画は、複雑な法規制の理解と適用が求められます。

今回は、敷地の過半数に属する用途地域の適用、面積按分による建ぺい率・容積率の計算、建築物の部分に適用される制限事項、建築物全体に適用される制限事項、そして特殊なケースと行政への確認について解説しました。

これらの情報を踏まえ、建築計画を進める際には、常に最新の法令を確認し、必要に応じて専門家への相談を検討してください。

 

特に、防火地域や準防火地域、高度地区、地区計画などの規制については、正確な理解と適切な対応が不可欠です。

不明な点があれば、最寄りの建築指導課などに相談し、的確なアドバイスを得ることをお勧めします。

建築計画は、時間と労力を要する作業ですが、法令を遵守し、安全で快適な建築物を完成させるためにも、これらの点を十分に考慮することが重要です。