マンション売却の譲渡所得税とは？基礎知識と節税対策

マンションを売却する際、譲渡所得税の計算方法や節税対策は大きな関心事です。

売却益によって税金が発生する仕組みを理解し、適切な手続きを進めることは、スムーズな売却に不可欠です。

今回は、マンション売却における譲渡所得税について、計算方法や節税対策を分かりやすくご紹介します。

マンション売却で利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して課税される税金が譲渡所得税です。

これは、所得税、住民税、復興特別所得税を合わせた総称です。

譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって異なります。

譲渡所得 ＝ 収入金額 － 取得費用 － 譲渡費用 － 特別控除額

 

収入金額はマンションの売却金額、取得費用は購入時にかかった費用、譲渡費用は売却手続きにかかった費用です。

特別控除額には、後述する3000万円特別控除などが含まれます。

1:収入金額

 

マンションの売却価格に加え、固定資産税の清算金なども含まれます。

 

2:取得費用

 

マンションの購入価格、仲介手数料、リフォーム費用、購入時の諸税金など。

建物の取得費用には減価償却費を差し引く必要があります。

減価償却費は建物の構造や経過年数によって計算方法が異なります。

土地の取得費用は購入代金と費用がそのまま認められます。

購入価格が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費とすることがあります。

 

3:譲渡費用

 

仲介手数料、売買契約書の印紙税、立退料など売却手続きに直接かかった費用です。

修繕費や固定資産税などは含みません。

譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって大きく異なります。

所有期間が5年以内であれば税率は高く、5年を超えると税率は低くなります。

さらに、自宅の場合、所有期間が10年を超えると、譲渡所得6000万円以下の部分について税率が軽減される場合があります。

1:印紙税

 

不動産売買契約書に貼る印紙にかかる税金で、契約金額によって税額が異なります。

軽減税率が適用される場合があります。

 

2:登録免許税

 

不動産の名義変更にかかる税金で、所有権移転登記と抵当権抹消登記にそれぞれかかります。

抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済する際に必要です。

マンションの場合、土地と建物でそれぞれ1000円ずつ、合計2000円かかります。

3000万円特別控除は、自宅を売却する場合に利用できる制度で、譲渡所得から3000万円を控除できます。

譲渡所得が3000万円以下の場合は、譲渡所得税がゼロになります。

利用条件として、一定の居住期間や、他の控除との併用制限などがあります。

夫婦共有の場合は、それぞれ3000万円の控除が受けられる場合があります。

買換え特例は、売却した住宅より高額な住宅に買い替える場合に、譲渡所得の課税を繰り延べられる制度です。

課税を繰り延べるだけで、将来売却時に加算されます。

マンション売却で損失が出た場合（譲渡損失）、その損失を他の所得と相殺できる損益通算と、相殺しきれない分を3年間繰り越せる繰越控除の特例があります。

相続したマンションを売却する際には、取得費に加算できる特例があります。

相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得を減らし、税金を軽減できます。

マンション売却における譲渡所得税は、売却益、所有期間、居住目的などによって税額が大きく変動します。

売却前に税金についてしっかりと理解し、計画的に手続きを進めることが重要です。

印紙税や登録免許税も忘れずに計算に入れておきましょう。

投資用マンションの場合は消費税の課税にも注意が必要です。

 

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