「空き家特例」とは？3000万円控除を受けるための条件とは

高齢化が進む日本では、相続によって空き家を受け継ぐケースが増加しています。しかし、そのまま空き家を放置してしまうと、老朽化や治安の悪化、さらには倒壊リスクなどの社会問題にもつながるため、空き家の有効活用や売却が求められています。
そのような背景から、空き家を相続した人が売却しやすくなるよう設けられたのが、「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」、通称「空き家特例」です。今回はこの制度の概要と、控除を受けるための要件について詳しく解説します。

 

 

■ 空き家特例とは？

「空き家特例」は、被相続人（亡くなった方）が住んでいた家を相続した相続人が、その家を売却した際に発生する譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。

※平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまることが条件。

※令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である

　場合は2,000万円までとなります。

通常、不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合には、譲渡所得税などが課せられますが、この特例を利用すれば税負担を大きく減らすことができます。

たとえば、相続した空き家を売って1,500万円の利益が出た場合、本来ならその金額に対して税金がかかりますが、「空き家特例」を利用すれば課税対象がゼロになり、税金が発生しません。

 

 

■ 特例を受けるための主な条件

以下の要件をすべて満たす必要があります（※2025年5月時点の情報に基づく）。

 

1. 被相続人が一人暮らしであったこと

被相続人（亡くなった方）が相続開始直前まで、対象の家屋に一人で居住していたことが必要です。老人ホームに入所していた場合でも、一定の条件下で対象になるケースがあります。

 

2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

耐震基準の改正前に建てられた旧耐震基準の住宅が対象となります。ただし、売却時までに耐震リフォームを施すか、家屋を取り壊して更地にする必要があります。

 

3. 相続開始から3年を経過する年の年末までに売却すること

売却期限があります。相続が発生した年の翌年1月1日から3年目の12月31日までに売却契約を締結しなければなりません。

 

4. 売却価格が1億円以下であること

対象となる不動産の譲渡価格が1億円を超える場合は、特例の対象外となります。

 

5. 売却は相続人自身が行うこと

売却を行うのは、相続により不動産を取得した人に限られます。第三者が代理で売却する場合などは対象外です。

 

6. 事前に必要な書類を提出すること

売却時には、相続関係を示す書類、家屋の耐震性に関する証明、譲渡契約書などの必要書類をそろえて、確定申告時に提出する必要があります。

 

 

■ 注意点とアドバイス

空き家特例は大変お得な制度ですが、「適用条件が細かく、少しでも外れると控除が受けられない」という落とし穴もあります。
たとえば、被相続人と同居していた場合や、耐震改修を怠ったまま売却した場合は特例対象外になる可能性があります。

また、特例を受けるためには確定申告が必須です。控除申請を忘れてしまうと、本来得られるはずの節税効果を失ってしまいますので、申告時期には余裕を持って準備を進めましょう。

 

 

■ まとめ

空き家特例は、相続した空き家を売却する際に大きな節税効果をもたらしてくれる制度です。条件さえ満たせば、税金の負担を軽減でき、空き家の有効活用にもつながります。

ただし、制度の適用には細かな条件と期限があるため、売却を検討している方は早めに不動産会社や税理士に相談し、手続きを進めることをおすすめします。
放置せず、賢く売却して、空き家を「資産」に変えていきましょう。