はじめに

親や祖父母から土地を相続したけれど、使う予定がなく「売った方がいいのでは？」と考える方は少なくありません。
しかし、相続した土地はすぐに売却できるわけではなく、相続登記や税金、境界確定などの準備が必要です。
事前に正しい知識を持っておかないと、思わぬトラブルや損失につながることもあります。

この記事では、相続した土地を売却する前に必ず知っておくべきポイントをわかりやすく解説します。

1. 相続した土地を売るには「相続登記」が必須

 

1-1. 相続登記とは

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）から相続人へ、不動産の名義を変更する手続きです。
土地を売却するためには、まず所有者を相続人に変更しなければなりません。

 

1-2. 2024年4月から義務化

2024年4月から、相続登記は義務化されました。
相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

 

1-3. 必要書類

相続登記に必要な書類の例：

・被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）

・相続人全員の戸籍謄本

・住民票

・遺言書、または遺産分割協議書

・登記事項証明書、公図

司法書士に依頼するケースが一般的で、費用は数万円～十万円程度です。

 

2. 遺産分割協議で売却の可否を決める

 

2-1. 相続人が複数いる場合

土地を相続する際、相続人が複数人いる場合は「誰が土地を相続するか」を話し合う必要があります。
これを遺産分割協議といい、全員の同意がなければ売却はできません。

 

2-2. 共有名義のままでは売却困難

土地を複数人の共有名義にすると、売却には全員の同意が必要です。
一人でも反対すると売れないため、スムーズに売却するには代表者を決めて単独名義にする方が望ましいです。

 

3. 土地の境界を確定させる

 

3-1. 境界確定の重要性

土地を売るには、協会が明確であることが重要です。
境界があいまいだと、買主が安心して購入できないため、売却が難航します。

 

3-2. 測量の種類

・現況測量：土地の現状を図面化する簡易測量

・確定測量：隣地所有者立ち会いのもと、境界を法的に確定する測量

売却する場合は、基本的に確定測量を行うのが一般的です。
費用は土地の広さや状況によって変わります。

 

4. 相続土地の売却にかかる税金

 

4-1. 譲渡所得税

相続した土地を売却すると、利益に応じて譲渡所得税がかかります。
計算式は以下の通りです。

【譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用） 】

・取得費：被相続人がその土地を買ったときの費用（購入代金、仲介手数料、登録費用など）

・譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料や測量費用など

 

4-2. 取得費が不明な場合

古い土地で購入時の資料が残っていないことも多いです。
その場合は「売却価格の5％」を取得費とする概算取得費が使えます。

 

4-3. 特例の活用

・相続税の取得費加算の特例
相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できます。

・3000万円特別控除（マイホーム）
被相続人が住んでいた家屋とその敷地を売却した場合に使える場合があります。

税金の計算は複雑なため、税理士に相談するのが安心です。

 

5. 空き地・遊休地のまま放置するリスク

相続した土地を使わずにそのままにすると、次のようなリスクがあります。

・固定資産税の負担が続く

・草木が生い茂り、近隣トラブルに発展

・不法投棄や不法侵入のリスク

・価値が下がり、将来売れにくくなる

活用する予定がない場合は、早めに売却や利活用を検討する方が得策です。

 

6. 売却の流れまとめ

①相続登記を行い名義を変更する

②相続人全員で遺産分割協議を行う（必要な場合）

③境界確定測量を行う

④不動産会社に査定を依頼する

⑤売買契約・引き渡し

⑥譲渡所得税の申告

この流れを理解しておくと、売却活動がスムーズに進みます。

 

7. 専門家に相談するメリット

相続土地の売却は、

・相続登記 → 司法書士

・税金計算 → 税理士

・測量 → 土地家屋調査士

・売却活動 → 不動産会社

と複数の専門分野が関わります。
一人で全てを行うのは大変なので、早めに不動産会社や専門家に相談するのがおすすめです。

 

まとめ

相続した土地を売却するには、

・相続登記をして名義を変更すること

・遺産分割協議で売却方法を決めること

・境界確定測量を行いトラブルを防ぐこと

・税金の仕組みと特例を理解すること

この4つが特に重要です。

相続不動産は手続きが複雑で、放置すると固定資産税の負担や管理リスクが増える一方です。
活用予定がないなら、早めに売却を検討し、専門家と連携してスムーズに進めましょう。

大切な相続財産を「負担」ではなく「資

産」として活かすために、今から一歩を踏み出してみてください。